住宅ローンの事前審査とは？本審査との違い・通るための対策も

住宅ローンの事前審査とは、本審査前の簡易審査のことです。

住宅ローンには、事前審査と本審査の二つがあります。

審査が2段階に分かれている主な理由は、住宅ローンを組める基準を満たしているかを速やかに判断するためです。

事前審査に落ちると本審査に進むことができません。

事前審査は住宅ローンを借りるための入口とも言えます。

住宅ローンの事前審査にかかるのは、即日〜1週間程度です。

多くの金融機関では3〜4営業日程で連絡が来ます。

そのため、土日祝日などを挟んだ場合では、遅くとも1週間程度で結果は判明するでしょう。

また、近年増えているWEBサイト上で行う事前審査は、フォームの情報を金融機関のデータベースと照合して審査を行うため、最短で即日で審査結果がわかります。

審査結果を早く知りたい場合は、WEBサイトで事前審査を申し込める金融機関を利用しましょう。

住宅ローンの事前審査に申し込むタイミングは一般的に購入する物件が決まった時です。

物件の申し込みを売主に対して行うと、売買契約を進めるにあたってほとんど必ず住宅ローンの事前審査を受けることを売主側から求められます。

中には事前審査に通るまで受け付けてもらえないケースもあります。 

しかし、事前審査は物件が未定でも受けることができます。

物件未定の状態での事前審査には、「借入可能額の目安がわかる」、「物件の売主へのアドバンテージになる」などのメリットがあります。 

住宅ローンの事前審査で審査される内容は各金融機関によって異なります。

各金融機関が共通で重視している審査内容は以下の通りです。

• 借入時と完済時の年齢
• 健康状態
• 担保評価
• 年収
• 勤続年数
• 連帯保証
• 金融機関の営業エリア

※参照：令和5年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書｜国土交通省

上記以外にも、金融機関によってさまざまな審査項目があります。

そのため、1社の審査に落ちても他社の審査には通る可能性があります。

ただし、住宅ローンの審査内容は原則非公開のため、基本的に「この金融機関はここを重視する」といったピンポイントの対策ができません。

住宅ローンの事前審査を受ける流れは以下のとおりです。

1. 必要書類を準備する
2. 事前審査に申し込む
3. 結果連絡が来る
4. 正式申し込み・本審査に進む

事前審査の受付は金融機関の窓口やWEBサイトで行っています。

結果連絡は即日〜1週間程度で来ます。

承認されたら正式申し込みを行い、本審査へと進みましょう。

なお、事前審査に通っても本審査では否認される可能性があります。

住宅ローン審査にかかる期間は、事前審査と本審査までを合わせると、申し込みから融資実行まで1ヶ月〜2ヶ月程度かかることになります。

住宅ローンの審査は、事前審査と本審査で目的が異なります。

各審査でチェックされる主なポイントは以下のとおりです。

• 事前審査：返済能力の有無
• 本審査：物件の価値や健康面など詳細な信用リスク

本章では、審査別のポイントをそれぞれ解説します。スムーズに審査を通過するためにも、審査の目的を把握しておきましょう。

事前審査では返済能力の有無をチェックされます。

返済能力の判断材料のひとつとして、返済負担率という考え方があります。

返済負担率は以下の式で算出する、年収に占める住宅ローンの返済額の割合です。

年間返済額÷年収×100=返済負担率（%） 

この返済負担率は20〜25%程度が理想です。

高すぎる場合は貸倒れリスクが高いと判断されて、融資を断られる可能性があります。

返済負担率は自動車ローンや教育ローンなど、他のローンも合わせて計算します。

そのため、すでに他の借入をしている場合はできるだけ完済しておきましょう。

本審査では、物件の価値た健康面から正確な信用リスクがチェックされます。

返済能力の有無だけでは信用リスクを正確に判断することはできません。

住宅ローンは経済面だけでなく様々なリスクが生じます。

そこで、金融機関では本審査で物件の担保価値の調査、健康状態、反社会勢力との関わりの有無など多方面から信用リスクをチェックし、融資しても問題ないかを判断します。

住宅ローンの申し込み方には以下の2つの方法があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

どちらの方がお得ということはないため、希望や手間などを考えて選択しましょう。

それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説します。

利用する住宅ローンによって、金利、総返済額、繰上げ返済のしやすさなどは異なります。

自分で申し込めば複数の金融機関を比較して、希望に合った住宅ローンを借りることができます。

デメリットは時間や手間がかかることです。

自分で申し込むと自由に金融機関が選べる一方で、金融機関探しから申し込み、比較・検討まで全て自分で行うことになります。

そのため、手続きや日程の調整などが煩雑になる可能性があります。

ハウスメーカー経由で申し込む場合のメリット・デメリットは以下の通りです。

• メリット：手続きなどがスムーズにできる
• デメリット：金利を選べない可能性がある

ハウスメーカー経由で申し込む場合のメリットは、手続きなどがスムーズにできることです。

面倒な手続きはハウスメーカーに任せられるため、ほとんど手間がかかりません。

提携する住宅ローンがあれば担保となる住宅の審査も先に済んでいるため、よりスムーズに審査を進めることができます。

デメリットは金利を選べない可能性があることです。

ハウスメーカーが提携する住宅ローンは、金利が固定されているケースがあります。

そのため、希望する金利がある場合は自分で申し込みましょう。

事前審査をスムーズに通過するためには、以下のポイントを押さえておきましょう。

• 個人信用情報開示を事前にしておく
• 虚偽の申し込みはしない
• 総額返済負担率を年収の20％以下にしておく
• 転職などをせずに経済状態を安定させる

住宅ローンの購入では、審査に通ることよりも返済できるかどうかが大切です。
　　

虚偽の申し込みはせず、適切な金額設定と万全な資金準備をするようにしましょう。
　　

それぞれのポイントについて詳しく解説します。

信用情報に不安がある場合は、個人信用情報開示を事前にしておきましょう。

個人信用情報の開示は本人ならインターネット、郵送などから請求可能です。

信用情報機関に開示請求を行うことで、信用情報に問題ないかチェックすることができます。

万が一信用情報に瑕疵があった場合は、その情報が消えるまで事前審査の申し込みを避けましょう。

信用情報は５〜１０年ほどで残るので、消えるのを待ってから事前審査に申し込みましょう。

虚偽の申し込みはせず、申告内容は正直に回答してください。

申し込みの際は年収や勤務先、債務状況などの情報を入力していきますが、必ず正確な情報を回答しましょう。

年収や債務状況を誤魔化そうとして年収を多めに申告する、他にも借入があるのに「ない」と申告するなど、虚偽の申告をするケースは少なくありません。

しかし、このような虚偽の申告は金融機関が調べればすぐにわかることです。

万が一審査に通ったとしても、虚偽申告が発覚すればローン契約が無効になるため、借入額の即時返済が求められます。

このように虚偽申告にはマイナス要素しかないため、必要な情報は必ず正直に申告しましょう。

総返済負担率は年収の20%以下が理想です。

事前審査において総返済負担率は非常に重要なポイントです。

総返済負担率の上限は年収によって異なりますが、おおむね30〜35%程度に設定されており、これを超える総返済負担率の場合は、否認される可能性が高いです。

総返済負担率には、自動車ローン、教育ローン、奨学金といった住宅ローン以外の借入も含まれます。

これらの返済が残っている場合、どうしても総返済負担率は高くなってしまいます。

他にも借入がある場合は、完済して総返済負担率を下げておきましょう。

他の借入を全て返済してもまだ総返済負担率が高い場合は、借入額の減額も検討してください。

勤続年数も重要なポイントなので、転職などをせずに経済状態を安定させましょう。

勤続年数が長ければ、継続的に安定した収入があると判断され、事前審査で有利に働きます。

そのため、住宅ローンを組む前はできるだけ転職や独立をしないで、経済状況を安定させましょう。

勤続年数の目安は3年以上です。

もし転職や独立をしたばかりで勤続年数が短いのであれば、

勤続年数が3年以上になるまで待つ、勤続年数を問わない金融機関の住宅ローンに申し込むなどの方法で対策してください。

なお、勤続年数が長くても無職期間が長い場合は、審査で不利に働く可能性があります。

マイナス印象を払拭するためにも、なぜ無職期間があったのかを説明できるように準備しましょう。

住宅ローンの事前審査に落ちる主な理由は以下の3つです。

• 信用情報に問題がある
• 勤続年数・健康状態に不安がある
  
• 他にも返済中の借入がある

信用情報に明らかな問題がある場合は、即日否決されることがあります。

信用情報には、以下のものが記載されています。

• クレジットカードの支払い状況
• キャッシング状況
• 奨学金の返済状況
• スマートフォン分割購入代金の支払い状況
• 債務整理情報

記録に残る期間は5〜10年程度です。

クレジットカードの支払いが遅れたり、スマートフォンの支払いが滞ったりした場合、その情報がブラックリストに登録され、事前審査が即日否定される可能性が高くなります。

信用情報はどの金融機関も共通のため、問題がある場合は金融機関を変えたところで意味がありません。

気づかないうちに支払いが遅滞している可能性もあるため、全てきちんと支払われているかを確認しましょう。

借入希望額に対して年収が十分でも、勤続年数や健康状態に不安がある場合は事前審査に落ちる可能性があります。

多くの金融機関では住宅ローンの契約時に団体信用生命保険（団信）への加入が義務付けられています。

団信は契約者に万が一が合った場合に、代わりに住宅ローンを完済してくれる保険です。

一般的な生命保険と同様に健康状態を見られるため、日頃から健康状態には気をつけておきましょう。

フラット35は団信への加入が任意ですが、未加入では万が一の時に返済できなくなるリスクがあります。

そのため、基本的には団信への加入を前提として、良好な健康状態を保つように心がけましょう。

他にも返済中の借入がある場合、住宅ローンの事前審査に落ちることがあります。

事前審査でチェックされる返済負担率は、自動車ローン、教育ローンなどの住宅ローン以外の借入も含まれます。

そのため、全ての借入を合計した返済負担率が許容値を超えると、事前審査に落ちる可能性があります。

現在住宅ローンの借入がある場合は、先に完済をしておきましょう。

金融機関によっては融資実行前の完済を条件に、審査に通る場合があります。

また、奨学金の返済は含めない金融機関もあるため、奨学金を返済中の場合は事前審査の前に金融機関の担当者に相談してみましょう。

住宅ローンの事前審査に落ちた場合の対処法は次の通りです。

• 完済時年齢などの借入の条件を見直す
• 年収合算やペアローンなどを活用する
• 同じ金融機関に再度申し込む場合は期間を空ける

住宅ローンの事前審査に落ちても、完全に諦める必要はありません。 

きちんと改善すべき点を改善したら、次は事前審査に通る可能性があります。

本章では、上記で挙げた対処法をそれぞれ解説します。

事前審査に落ちた場合の1つ目の対処法は、完済時の年齢など条件を見直すことです。

事前審査では申込者の完済時の年齢、健康状態、勤続年数、雇用形態などから返済能力を総合的に判断します。

中でも完済時の年齢は98.5%の金融機関で重視されるポイントです。（※）

多くの金融機関では、完済時の年齢が65歳を超える場合は融資してくれません。 

例えば、40歳の人が35年ローンに申し込んだ場合、完済時の年齢は75歳です。 

この場合はほぼ確実に事前審査には通りません。 

そのため、完済時の年齢が65歳以下になるように借入期間、借入希望額などの条件を見直してから再度申し込みましょう。

※参照：令和5年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書｜国土交通省

事前審査に落ちた場合の2つ目の対処法は、収入合算やペアローンを利用することです。

収入合算とペアローンのそれぞれの特徴は以下の通りです。

多くの金融機関では融資の基準として最低年収を設定しており、最低年収を下回る場合は事前審査で落としてしまいます。

年収が事前審査の基準に満たない場合は、収入合算を使うと良いでしょう。

また、ペアローンを使うと、 借入金額を増やせるだけでなく、住宅ローン控除や団体信用生命保険に夫婦それぞれで加入できるというメリットがあります。

自分の家庭に合う方法を検討してみてください。

事前審査に落ちた場合の3つ目の対処法は、同じ金融機関に再び申し込む際は期間を空けることです。

住宅ローンの事前審査に申し込んだ旨は、信用情報と金融機関の記録に残るため、一度落ちてからすぐに2回目の申し込みをしても、「過去に否認している」という事実により再び落とされてしまう可能性が高いです。

金融機関の記録は1年程度で消えるケースもあれば、生涯残るケースもあるなど金融機関により様々です。

したがって、一概にどの程度期間を空ければ良いとは言えません。

年収が増えた、借入希望額が減ったなどの改善が見られれば、2回目は審査に通る可能性があります。

住宅ローンの事前審査は複数社に申し込むメリット・デメリットは以下の通りです。

• メリット：審査にかかる時間や手間が減ること
• デメリット：金融機関からの印象が悪くなる可能性がある

複数社に申し込むメリットは、審査にかかる時間や手間が減ることです。

1社の結果を待ってから次に申し込む場合、必要書類を再度準備する、審査の期限が切れて審査がやり直しになるなどの手間がかかる可能性があります。

しかし、複数社に申し込んでおけば書類の手配が一度で済むため、スムーズに事前審査を行うことが可能です。

デメリットは金融機関からの印象が悪くなる可能性があることです。

事前審査・本審査ともに申し込んだ旨は信用情報に記録されます。

必要以上に多くの金融機関に申し込んでしまうと、悪い印象を与え審査で不利になる恐れがあります。

そのため、複数社への申し込みは2〜3社にとどめておきましょう。

ここからは、住宅ローンの事前審査期間を以下の金融機関ごとにご紹介します。

1. 三井住友信託銀行
2. ろうきん
3. JAバンク
4. 三菱UFJ銀行
5. 楽天銀行

住宅ローンの事前審査にかかる日数は金融機関によって異なります。

紹介する審査日数はあくまで目安です。

借入の条件や金融機関の混雑度などによって前後する可能性があるため、スケジュールは余裕を持って組んでください。

三井住友信託銀の事前審査にかかる日数は1〜2週間程度です。

事前審査の申し込みは「ネット仮審査申込サービス」からできます。

基本的には入力内容を元に審査を行いますが、追加で資料を要求される場合もあります。

そのため、平均的な日数と比較すると三井住友信託銀の事前審査の日数はやや長めです。

本審査も2週間〜1ヶ月程度と長めのため、スケジュールは余裕を持って設定しましょう。

ろうきんの事前審査にかかる日数は1週間程度です。

全国には13のろうきんが存在し、それぞれ審査日数が異なります。

2週間程度かかる場合もあるため、具体的な日数に関しては近隣のろうきんに問い合わせてみましょう。

なお、本審査は1ヶ月程度と長めのため、スケジュールに余裕を持って申し込んでください。

JAバンクの事前審査にかかる日数は数日～1週間程度です。

JAバンクの住宅ローンは、各都道府県のJAごとに融資条件等が異なります。

それに伴い審査日数にも違いがあるため、詳しくはご利用のJAバンクに確認してください。

本審査の日数は2〜3週間程度と、平均よりもやや長めです。

三菱UFJ銀行の事前審査にかかる日数は、以下の通りです。

• WEB：2〜3営業日
• 店頭：4〜7営業日

店頭の方がやや時間がかかるため、急ぎの場合はWEBを利用しましょう。

審査内容はWEBの方が提出書類がなく簡易的です。

ただし、店頭で申し込むと事前審査なしで本審査が受けられる場合があります。

そのため、条件次第では店頭の方が短期間で審査が終わるケースもあります。

なお、本審査の日数は1週間程度と平均並みです。

楽天銀行の事前審査にかかる日数は以下のとおりです。

• 金利選択型：5～10日
• フラット35・フラット35S：8～11日

以上のように、商品によって審査日数は異なります。

楽天銀行の住宅ローンの事前審査はWEBで入力した情報を元に行われます。

そのため、基本的には申し込み後数日で結果が来ます。

ただし、「判断不可」となった場合は書類の送付等が必要です。

楽天銀行はネット銀行のため店舗がなく、書類のやりとりは全て郵送で行います。郵送が遅れるとその分だけ日数がかかる点には注意しましょう。

なお、本審査は7～14日程度かかります。

住宅ローンの事前審査では、収入だけでなく健康状態や勤続年数など様々な要素から返済能力の有無をチェックされます。

そして、住宅ローンの事前審査に通過するためには、以下のようなポイントがあります。

• 個人信用情報開示を事前にしておく
• 虚偽の申し込みはしない
• 総額返済負担率を年収の20％以下にしておく
• 転職などをせずに経済状態を安定させる

これらを押さえた上で、事前審査に通るようにきちんと対策してから申し込むことが大切です。

そこで、事前審査に申し込む前に住宅ローンに詳しいFP（ファイナンシャルプランナー）へ相談してみましょう。

お金の専門家であるFPであれば、家計状況やライフプランに合った住宅ローンの組み方などのアドバイスが可能です。

住宅ローンの事前審査に申し込む前にまずはFPに相談してみましょう。