住宅ローンの不安はこれで解消！審査から返済までまるごと紹介！

ついに憧れのマイホーム、ワクワクする気持ちもつかの間、多くの方が抱えるのが「住宅ローンへの不安」です。不透明感や多額の借金を背負うことにより、心の負担が大きくなります。誰もが不安に思う住宅ローンの壁には、以下の4点があります。

• 審査
• 返済
• 借入額
• 払えなくなったとき

多くの方が住宅ローンで感じる最初の不安は「住宅ローンの審査を通過できるか」という点でしょう。審査がおりなくてはマイホームを購入できないため、不安も大きくなります。そこで審査前に、審査を通過に導く有効な対策を取っておくことが大切です。

住宅ローンの審査基準として最重要されているものは3つあります。

• 収入
• 収入と借入額のバランス
• 個人信用情報

審査を通過しても「住宅ローンの返済は大丈夫だろうか」という不安が残るでしょう。生涯に渡って多額の借金を背負うわけですから、その不安は当然と言えます。返済について不安が残るまま借入することのないよう「無理のない返済プラン」は緻密に立てるようにしましょう。

返済計画を立てる際に、以下の内容を考慮してください。

1. 返済負担率が手取り収入の20％程度に抑えられているか
2. 家賃と返済額は別物と考えているか
3. ボーナスや退職金での返済に頼りすぎていないか

住宅ローンに対する不安を大きく左右するのが「借入額」です。借入額を決めるときに必ず考慮して欲しいポイントがあります。それは「借りられる額」ではなく、「返せる額」で借りることです。

各金融機関は審査の際、約20～40％の範囲内で融資額を決定します。もし高い割合で融資が下りたからと言って、そのまま満額で借入することは避けなくてはなりません。一般的に無理なく返済できる安全な返済負担率は、収入の約20～25％と言われています。特に収入が多い人ほど融資額も大きくなるため、借りすぎには注意するようにしましょう。

人生では家にかかるお金のほか、ライフイベントごとに思わぬ出費が必要となります。自分たちのライフプランでかかる費用を算出し、「家にかけられるお金」を明確定めておくことが大切でしょう。

「住宅ローンを払えなくなったらどうしよう…。」という不安は誰にしもあるでしょう。国内での住宅ローン破綻率は約2％、つまり50人に1人は返済が破綻しているのが現状です。では住宅ローンの破綻を防ぐために、借入時に気を付けるべき点はなんでしょうか。

• 返済負担率を考慮し、バランスの良い借入をする
• 急な出費にも対応できる返済計画となっているか

住宅ローンで失敗しないために、審査内容について詳しく知っておきましょう。審査は各金融機関ごとに基準が異なり詳細は不透明ですが、受かるために事前にチェックしておきたい共通ポイントがあります。

• 返済能力
• 申込み金融機関の数
• 審査通過率

上記の3点について知っておくと、住宅ローン審査を有利に進めることができるでしょう。以下で詳しく解説します。

住宅ローン審査の目的は返済能力の有無を判断することです。返済能力がないと見なされれば、審査を通過することは難しいでしょう。返済能力とは具体的に、以下の項目を総合的に判断されるものです。

• 年収
• 勤続年数
• 返済履歴
• 安定性

審査に通りやすいかどうか、申込みをする金融機関の「審査通過率」もチェックしておきたいポイントです。周りやWEBから実際に利用した人の口コミを集めて、おおよその予測を立てることも可能です。現在はWEBから簡単に事前審査（仮審査）への申込み・可否の確認ができる金融機関もありますので、気になる場合は利用してみてください。

とはいえ審査に通るかどうかは自分たちの条件次第です。審査通過率を高めるために、審査に不利な点はできるだけ解消しておきましょう。

カードローンや自動車ローンなど、ほかに借入がある場合はそちらを返済してから住宅ローンを申し込むことが得策です。

どんな人が審査に落ちやすいのか事前に知っておくことで対策を取ることができます。住宅ローンの審査に落ちやすい人の特徴は以下のとおりです。

• 他社で借り入れがある
• 信用情報に問題がある
• 勤続年数が短い

上記に当てはまるものがある場合、審査で不利になるかもしれません。不利な点がある場合の改善策や審査通過率を高めるコツはなんでしょうか。

他社の借り入れが住宅ローンに影響するのは、返済負担率を圧迫してしまう点にあります。特に自動車ローンなどは返済期間が短く月々の返済額が大きいため、返済負担率に与える影響が大きくなります。

国土交通省の調査によれば、審査の際に「カードローン等の他の債務の状況や返済履歴」を考慮すると回答した金融機関は62.9%に上ることがわかっています。

またカードローンやキャッシングは金銭面でルーズな印象を与えかねません。クレジットカードのリボ払いにも注意が必要です。返済負担率を大きく左右する借り入れは、審査前に完済しておく方が得策と言えます。

返済できない場合には、住宅ローンの借入額を減らすなどして返済負担率を下げることで、審査を通過する可能性が高くなるでしょう。

ローンやクレジットカードの支払いに関して、延滞や破産の経験がある場合、信用情報に履歴が残ります。信用情報に問題があると住宅ローン審査において不利になります。

国内には以下3社の信用情報機関が存在します。

•  全国銀行個人信用情報センター（KSC)
• 
  シーアイシー（CIC）
• 
  日本信用情報機構（JICC） 

信用情報に一度傷が入ると、5～10年間は履歴が残ります。そのためトラブルから5～10年間が経過しなければ、新たなローンには通らないという訳です。
過去の支払いに関して不安がある場合は、情報開示請求を行い確認してみると良いでしょう。 

国土交通省が行った調査によると、94.5％の金融機関が住宅ローン審査時に「勤続年数を考慮している」と回答しています。

勤続年数については多くの金融機関が重要視しており、年数が短いことは審査の際に不利と言わざるを得ません。ただし、勤続年数が1年未満など短い場合でも問題がないケースがいくつかあります。

• 同業界でのキャリアアップ
• 年収アップを見込んだ転職
• 系列会社への転職
• 安定性の高い業種への転職

住宅ローンに申し込む前に、審査に有利なことは全てやっておきましょう。審査に落ちやすい人に当てはまった場合、以下の対策を取ってください。

• 住宅ローン以外を完済しておく
• 頭金を用意する

他社に借り入れがある場合は審査前に完済しておくことをおすすめします。他社の借り入れが住宅ローンにマイナスに影響するのは「返済負担率」を圧迫する点にあります。

自動車ローンなど返済期間が短く月々の返済額が大きいものは、返済負担率に与える影響も大きいため、審査に不利に働くでしょう。可能であれば自己資金や親の援助をもらい、完済することをおすすめします。

またクレジットカードのリボ払いなども、一括で完済しておく方が無難です。他社の借り入れの返済が難しい場合には、借入額を減らすなどして返済負担率を下げることで、審査に有利に働くでしょう。

頭金を多く用意すれば返済負担率を下げられるほか、金融機関からの信頼も得ることができ、審査に有利に働きます。特に他社から借り入れがある場合には以下の対策を取るとよいでしょう。

• 頭金を増やして借入希望額を減らす
• 借入期間を伸ばし毎月の返済額を減らす

借入額を減額することで年収に対しての返済負担率を下げられるため、審査においても有利になります。月々の返済を抑えることで家計に余裕も生まれやすいです。

返済においても重要となるのが「返済負担率」です。金融機関は20％～40％以内で融資額を決定しますが、高い割合で融資を受けれたから良いと言うものではありません。たとえば以下の条件のとき、返済負担率は表のようになります。

（例）年収400万円・金利1％・返済期間35年

返済負担率が10%あがると月々の返済額が3万円近く増額することがわかります。また表で用いたのは額面収入ですが、返済負担率を計算する際には手取り収入を考慮する方が良いでしょう。手取り収入で計算した場合、借入額に対するそれぞれの返済負担率はさらに高くなります。

• 返済負担率はどれくらいがベストか知っておく
  
• 頭金を用意して借入額を小さくする
  

自分にとっての返済負担率のベストを必ず知っておきましょう。無理なく返済できる返済負担率は収入の約20～25％と言われていますが、ゆとりのある生活のためには20％以下に抑えるべきでしょう。ここで重要になってくるのが、返済負担率の計算は額面収入ではなく手取り収入で行うべきだという点です。

たとえば年収400万円で2,500万円借り入れした場合、額面収入での返済負担率は「21％」ですが、手取り収入（約320万円）では「26％」と5％も差があります。「手取りで計算してみたらこの額では返済がキツそう…。」ということも十分ありえるため、返済負担率の計算は必ず、手取り収入を用いるようにしましょう。

住宅ローンで大切なことは「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」で借りることです。とはいえ住宅価格が高騰している現在では、少ない借り入れ額ではそもそも住まいを購入できない可能性もあります。その場合にはペアローンを利用したり、自己資金を増やしてから住宅購入を検討するなど、選択肢を増やして考えてみてください。

頭金を用意して借入額を小さくすることは返済において大きなメリットとなります。

• 返済負担率を下げることができる
• 月々の返済を減らせる
• 家計に余裕が生まれる
• 無駄な金利を払わずに済む

仕事の関係やライフスタイルの変化が不安で住宅ローン契約にまで踏み切れない、という場合はどうすればよいでしょうか。

1. 転勤の可能性
2. 収入の減少
3. 家の価値の低下

住宅ローンを迷う不安の1つに「転勤の可能性」があります。

住宅ローン返済中に転勤となってしまった場合「単身赴任か」、「家族帯同か」を決める必要があります。 単身赴任の場合、家には家族がそのまま住み続けるので、住宅ローンに関しては何の問題もありません。住宅ローン控除についても問題なく利用できます。

一方、家族全員で引っ越すことになった場合、取るべき選択肢は以下のようになります。

• 賃貸に出す
• 空き家のままにする
• 売却する

住宅購入のリスクには家の価値の低下があります。建物の価値は減価償却により年々減少していくため、家を負債としか捉えられない場合には住宅購入は不向きと言えます。

その場合は戸建てを建てる選択肢は捨て、住環境に対して柔軟に検討してみると良いでしょう。

• 立地条件の良いマンション購入
• 中古マンションの購入
• 賃貸生活など

土地と違い、建物の資産価値が上がることはまずないため、家の価値は下がるものだと心得ておきましょう。

住宅ローンの返済に困っているのであれば、積極的にローンの見直しを行ってください。

• リスケ（リスケジュール：返済計画の見直し）の相談をする
• 低金利のローンに借り換えをする
• 疾病保証が充実しているものに借り換える

資金繰りが困難になったとき、検討すべき手段としてリスケがあります。リスケとは「返済計画を見直し、返済可能な計画に変更すること」を指す言葉です。

金融機関にリスケの相談をすることで、返済について以下のように猶予や条件変更の措置をしてもらえます。

• 月額返済額を当面の間減額する
  
• 返済期限を延長する
  

月々の返済額を減らすために、高い金利で組んでいたローンをより低い金利で組み直す、住宅ローンの借り換えを対策として取ることもできます。借り換えの目的は「総支払額を削減する」ことであり、それまで組んでいた住宅ローンの残債は、新たな住宅ローンで借り入れたお金で一括返済することとなります。

自分が組んだ時よりも金利に低いプランがあったり、収入の減少などにより返済負担が重いと感じるときには住宅ローンの借り換えを検討すると良いでしょう。

借り換えをするときには注意点があり、金利だけではなく、手数料などを考慮したトータルの住宅ローン支払額について比較するようにしましょう。ローンの借り換えには以下の諸経費が発生します。

• 融資手数料
• 印紙税
• 住宅ローンの抵当権抹消費用（登録免許税、司法書士報酬など
• 住宅ローンの抵当権設定費用（登録免許税、司法書士報酬など
• 未払い利息
• 保証料
• 物件検査手数料（【フラット35】の場合）

経済的な負担が思ったより軽くならないケースもあるため、よく検討することが重要となります。

借り換えを検討する際、返済負担の軽減ばかりに重きを置きがちですが、団信の見直しも重要な比較ポイントです。疾病保障が充実している保険への変更など、団信を見直すことで借り入れの条件をよくすることができます。

最近の団信の中には、死亡・高度保障以外でも給付金の出る保険も出ており、なかには生活習慣病での入院に適用されるものも登場しています。

現在加入している団信の保障内容がどうなっているか確認しておき、十分な保証内容がないと感じたらより充実した団信へ見直しすることをおすすめします。

団信の弱点をカバーすることができるのも、借り換えの大きなメリットと言えるでしょう。

この記事では住宅ローンの不安・審査・返済について解説しました。住宅ローンという大きな借金を背負うため、多くの方が不安を覚えることでしょう。収入と借入のバランスを意識することで、審査に通りやすくなり、家計にも心にも余裕のある借入をすることができます。

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